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2013年07月08日

蘋論:
樓市辣招不能廢 - 盧峯

數以千計地產經紀及相關行業從業員昨天早上在維園聚集。他們今次聚集不是為了推銷甚麼樓盤、筍盤,不是為了替發展商促銷貨尾。這些地產業界人士以至部份業主組織成員是要遊行抗議特區政府旨在穩定樓市的多項辣招,他們希望透過行動促使政府撤銷包括特別印花稅等措施。根據代表的說法,特區政府的辣招未能遏止樓價上升,只能打擊市場成交及扭曲經濟,最終可能導致大批經紀及地產從業員失業。
遊行抗議及表達意見是市民的基本權利與自由,地產從業員上街表達不滿及提出要求是在行使他們的權利,政府及其他人當然應當尊重。只是,他們廢除樓市辣招的建議並不合理,不僅將會損害香港的整體利益,對地產業及從業員同樣有害無益。
從○九年金融海嘯主要影響結束後香港樓價便大幅飆升,樓市陷入一片非理性亢奮中。先是豪宅屢創新高價,每呎五、六萬元變得非常普遍。其後炒風從豪宅吹到大型屋苑、中小型樓宇、居屋、未補價居屋以至能在市場自由買賣的公屋。市區住宅樓宇上升至每呎一萬五千元的顛價,居屋呎價也在六千元以上,四百萬元的住宅則被稱為「窮人恩物」。簡而言之,本地樓價在短短兩、三年間上漲近兩倍,跟市民的收入已完全脫節,跟經濟基本因素已全不相符。若果再不採取有效措施令樓市降溫,令「瘋顛」的樓價穩定下來,未能置業的市民固然怨聲載道,整體經濟也將面對巨大的風險,隨時陷入長期衰退中。

只要看看外國及本地近幾十年的經濟表現就不難明白樓市泡沫的殺傷力。日本八十年代末出現三代接力供樓的瘋狂狀況,樓價升完又升,看來根本沒有回頭的可能;東京市中心「皇居」所在的一小片土地價格居然比整個加州的地皮總值更高。過不了多久,泡沫爆破,三代合作供樓變成三代負資產樓蟹,樓價不斷下滑,令日本經濟從此陷於二十年停滯,直到今年安倍新政府上台推行大膽刺激措施才稍有起色,能否走出困局仍是未知之數。
九七前後香港樓市從極度亢奮到泡沫爆破的慘痛經驗更是不應輕易遺忘。還記得當時幾乎出現全民炒樓熱潮,不少人確信樓市只升不跌,「有買貴冇買錯」,甚至不計負擔能力購入樓價超高單位,希望不斷升值令財富加速累積。誰知一場亞洲金融風暴把樓市長升長有的神話打破,樓價迅速回落超過三、四成,其後再輾轉下跌,比高峯期大跌七成。在樓價大插水下,地產及相關行業變成一潭死水,整體經濟奄奄一息,裁員減薪此起彼落,幾乎令香港陷於萬劫不復之地,並要請求北京出手協助。最近兩年的樓市泡沫比九七年時更厲害,脹的更大,牽涉的資金更多;若果任由它繼續膨脹,一旦爆破所造成的殺傷力將會更大,受害的人更多,甚至可能像日本那樣二十年也難以復元。
面對這樣的巨大風險,特區政府怎能坐視不理,怎能不採取有力措施穩住樓市呢?
遊行的地產業人士說,辣招下樓價仍上升5%,說明招數不管用,倒不如取消。這樣的說法有點不盡不實。政府連番出重招樓價仍上升,說明「非理性亢奮」只是稍為收斂,並未過去。假如這個時候放棄辣招,樓市將變得更瘋狂,樓價升的更厲害,無形中令泡沫更難以收拾。
其實,樓市出現泡沫不僅對整體經濟有害,對業主、市民不利,對地產從業員同樣沒有好處。要知道泡沫爆破後很多業主登時變成樓蟹,既欠下巨債,甚至連換樓減債也做不到。當業主無力換樓時,樓市成交肯定大幅縮減,到時候地產代理及相關行業想不收縮也不可能。九七年樓市爆煲後地產業陷入長期低潮,久久不能復原,大批從業員失業。難道地產業還想再來一次泡沫爆破,再來一次○三年時的行業大蕭條?

盧峯
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