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2013年02月27日

蘋論:新辣招是戳破樓市泡沫的針? - 盧峯

為了令過熱的樓市降溫,特區政府近幾年來已多番出招,包括推出前所未見的買家印花稅打擊海外買家及公司買家。不過,幾次出招都只有短暫的效果,超高樓價續創新高,搶購熱潮更是越來越熱。上星期五特區政府再次出招,一方面大幅調高所有物業買賣的印花稅,以增加炒家的入市成本,另一方面則透過金管局收緊樓宇按揭貸款成數及標準,避免財力不足的買家貿然入市承受過大風險。
今次出台的辣招成效如何本來該要觀察一段時間才能確定,但最近一、兩天已陸續有市場人士及分析員對新招大潑冷水。有的認為辣招沒有原先預期般「辛辣」,對熾熱樓市沒有甚麼作用,也有意見指多國央行的放水行動仍未結束,超低利率仍然存在,樓價難有調整,樓市需求不會萎縮。換言之,政府新招的阻嚇力比前幾次還要低,而樓市則像練就「金剛不壞身」那樣,彷彿任何招數都動不了。
毫無疑問,多個發達國家的央行還在以超寬鬆貨幣政策救市,其中日本更在加碼,英倫銀行也在考慮進一步放水,令寬鬆貨幣政策短期內不易改變,令熱錢、游資充斥的情況繼續維持。但是,從○八年金融海嘯開始的開水喉政策已經歷時接近五年,再擴大的空間固然有限,繼續延長的可能性也越來越低。事實上美國聯儲局部份官員在近期的議息會議上已開始提出退市的想法,認為即使失業率未顯著下跌也應該開始收縮量寬規模,以免太遲退市引發更大的動盪與風險。究竟美國將在年中或今年年尾開始退市誰也說不準,但只要聯儲局稍稍轉變口風,利息環境及前景將會立時來個一百八十度轉變。由於利率已處於接近零的水平,任何變動只有一個可能性──就是加息。換言之,超低息環境大可能在幾個月或頂多一年就結束,往下來的是新一輪的加息周期。全賴極低利率支撐的本地「瘋顛」樓市勢將大受打擊,隨時來個土崩瓦解。

另一方面,今次樓市狂潮比九七年高峯更脆弱、更可怕,因為它建基於不正常的利息環境及高估了的負擔能力。正如較早前指出,九七年樓市雖位高勢危,但按揭利率處於相當高的水平,只要利息稍為回落,買家便可有較高的負擔能力,便有較充裕的能力守下去,不用急於沽貨止蝕,加速樓價下跌。今次的情況卻不一樣,按揭利率處於兩厘左右的超低水平,超高樓價卻令買家負上重債及用盡負擔能力。只要利息回升至正常的五厘水平(即加息三厘左右)高價接貨的業主即時左支右絀,難以長期負擔。結果是有更多手緊或收入不足的業主被迫盡快賣樓減輕開支,令樓價跌勢更急更快,甚至形成恐慌性拋售。面對這樣一個可怕的前景,有甚麼理由還要繼續入市高價接貨呢?
是的,政府連番出招的確沒有甚麼即時的作用,也未能有力扭轉超低息環境製造的非理性亢奮。可是,一再出辣招已令有力入市的買家逐步減少,已令投資的風險及成本不斷上升。要知道任何資產泡沫要持續下去都需要不斷找到新買家,都需要像「種金騙局」那樣找新的「儍子」高價接貨。政府的新招正正是在減少入市的買家,正正是在壓抑需求。當需求不住萎縮時,泡沫自然無法膨脹下去,甚至因乏人再高價接貨而令泡沫爆破,殺市場及投資者一個措手不及。
千萬不要低估政府辣招的效果,它們隨時可能成為戳破樓市泡沫的針!

盧峯
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