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2012年08月15日

蘋論:樓市進入「恐慌性購買」期 - 盧峯

近期本地樓市的情況單用「瘋狂」兩個字已不足以形容。豪宅價格固然繼續比天高,大型屋苑呎價固然一個接一個升破一萬元一呎大關,連未補地價的居屋單位也升至每呎五、六千元的超高水平,幾乎比可以在公開市場買賣的私人樓宇更貴。最令人吃驚的是市場上出現不少異常的交易。本報財經版昨天報道,沙田第一城一個五百多呎的中小型單位出現朝租晚售的前所未見奇聞,先有租客以每月一萬三千元租入單位自住,到晚上則有買家以四百二十萬元購入單位作投資。市場人士說,這種搶租搶購的情況即使九七年樓市高峯期也未見過。
究竟「朝租晚售」的現象是個別的情況還是會持續出現仍有待觀察,但越來越多個案、迹象顯示本地樓市正進入panicbuying(恐慌性購買)的階段。越來越多投資者及用家擔心「蘇州過後冇艇搭」而急於入市,甚至不問價入市,令樓市短期內供求變得更失衡,令樓價升勢變得更凌厲,最終形成超大的樓市泡沫。
所謂「恐慌性購買」(Panicbuying)是投資市場包括房地產市場的一種狀態,通常在一段較長的升市後出現。經歷長期升市後,資產價格呈現只升不跌的印象,買家包括用家及投資者為免遲買吃虧,為免追不上價格升幅,便趕緊入市,希望在下一個升浪來臨前購入「平貨」。當越來越多買家作這樣的部署及行動時,一場搶購風潮便會開始,買家爭先恐後出價甚至不問價搶貨,就像出現恐慌心理一般。
上一回樓市出現「恐慌性購買」狀態是回歸前後的一、兩年。當時大家對回歸後的經濟情況充滿憧憬,認為明天會更好,深信樓價高處未算高。市場人士還流行一種說法,那就是「有買貴冇買錯」。意思是說任何時候買樓都不會有問題,都不會虧本;即使買入價稍貴,業主仍不會有問題,因為樓價很快重拾升軌,令昨天的高價變成今天的低價再變成明天的超筍價。在非理性亢奮驅動下,樓價節節上升,新樓盤售樓處擠滿睇樓買樓的人群,參觀將軍澳屋苑「東港城」示範單位的人龍更從灣仔新鴻基中心一起伸延至海底隧道口近伊利沙伯大廈的行人天橋!
不過,出現非理性亢奮或「恐慌性購買」往往是樓市泡沫最大最脹的時候,而「有買貴冇買錯」則不過是一廂情願的想法,不過是促銷樓盤的口號。回歸後三個月,亞洲金融風暴來襲,利息急升,經濟逆轉;中國好原來不等於香港好,樓價更沒有天天向上的神奇魔法。往後七年,樓價從九七高峯大跌六、七成,不少市民畢生積蓄因此付之流水。
現時樓價比九七年高峯更瘋狂、更不可思議,大量罕見、奇異交易顯示市場瀰漫「恐慌性購買」的氣氛,顯示買家正爭先恐後搶購各種住宅單位以期保值及爭取盈利。這樣下來,樓價短期內大有可能繼續攀升,進一步脫離市民的負擔能力。但從九七年的經驗可以看到,恐慌性購買潮過後出現的是泡沫爆破,樓價大跌,神話不再。事實上當前全球經濟陰霾密佈,從歐洲到美國到中國都充斥壞消息,再來一次金融大震盪的機會甚大,高價搶購回來的物業隨時變成負資產,久久不能收復失地。
盧峯
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