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2012年04月26日
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蘋論:梁振英勢將推冧樓市 - 盧峯

七月一日梁振英先生上場後香港地產市道將會如何?有投資銀行看淡,認為未來五年房屋政策有變,樓市樓價不可能長升長有,建議不要沾手地產股。挺梁及忽然挺梁的地產商則說梁先生明白地產對香港的重要性,不會落重藥,更不會試圖推冧樓價。
表面上看,挺梁地產商的說話好像有些道理。梁先生本身是測量方面的專業人士,跟地產及相關行業關係密切,他大概不會不明白地產對整體經濟的影響,他大概不會不知道樓市大調整的巨大衝擊。只是,梁先生更相信政府的有形之手可以順利微調樓市,更相信政府規劃可以無痛解決高樓價問題。
先說一點往事。九七年上任的特首董建華先生雖然是航運大亨,但他的支持者包羅所有大地產商,他的幕僚也包括梁振英先生等對樓市有相當了解的人。董先生上任後的第一炮就是宣佈八萬五的建屋目標,並讓全港七成家庭擁有自置物業。董先生的雄圖大計一出,地產商、地產界人士紛紛表態支持,認為住屋需求強勁,市場基調良好,八萬五計劃只會令樓市趨向平穩發展,不會大起大落,更不會崩盤。計劃公佈次天泰國成為亞洲金融風暴第一個受害者,三個月後香港也不能倖免。在風暴正面吹襲下,大家才發現經濟、樓市基調原來不是那樣穩固,樓宇需求遠沒有預期強勁,樓價更是一浪低於一浪。到二千年董先生被迫更弦易轍,表示八萬五計劃已不再存在,但樓市頹勢已成,並把經濟同時拖進低谷,直到○四年才逐步擺脫困境,步向真正復蘇。
今天的樓市及經濟情況跟九七年時當然不完全相同,至少今天的中國經濟比九七年時大得多,來自中國的資金也比當年更充沛。問題是今天的樓市樓價比九七時更瘋狂,今天的泡沫比當年更大更可怕。以香港島的大型樓盤為例,九七年雖有一些單位突破每呎一萬元的大關,但還不算普遍的現象。到二○一二年,樓齡已超過四十年的太古城平均呎價一萬一千多元,位置優越的更高達每呎一萬四千元。一些打扮成豪宅的樓盤叫價更高達每呎三、四萬元!這樣的顛價不但遠超市民的負擔水平,不但跟市民的實際收入增長脫節,也比鄰近城市的樓價超出一大截。換言之,不管從自用或投資來看,本地樓市都毫不吸引,甚至隱藏危機與陷阱。只要來一點金融衝擊,泡沫便會立時爆破,經濟、樓市基調可以立時來個大逆轉。
但更大的威脅還是來自候任特首梁振英。這位先生由始至終不認為八萬五政策是推冧樓市的元兇,由始至終相信可以靠政府規劃調控樓市,穩定樓價。他上任以後肯定會拿出類似八萬五又或是更冒進的建屋計劃,以顯示自己強勢,以證明自己正確。這種不理市場實際情況定出的計劃將進一步改變樓市及經濟的基調,增加不明朗及不利因素,令樓市遇到壓力時更容易出現大調整。而且,從梁先生當選一個月來的表現看,他是一位相當剛愎自用的人,不願承認失誤,不肯聽反對或不同意見。即使他的房屋政策導致樓市、經濟大震盪,令「樓蟹」及負資產再湧現,梁先生也肯定堅持錯誤政策,不肯認錯,不肯改變。
只要看到這些勢頭,就不難明白香港樓市七月一日後將面對巨大的政治經濟風險,前景不容樂觀。
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