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2010年10月13日

專題報道:誰願上車?

樓價越升,民怨越大,社會矛盾日深,對於施政報告將提出的「先租後買」計劃,有80後歡迎,更期望政府重推首次置業貸款,但98年買夾屋上車的過來人,仍然忘不了樓市暴跌的悲慘經歷,奉勸夾心階層上車前三思。記者:林浚川

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《月薪萬一 計唔掂數》

23歲的Abby,去年大學畢業,現在月薪11,000元,與家人同住一個500多呎單位。「除咗父母,細個時仲有阿爺阿嫲一齊住,要同細佬一間房,所以一直都好想將來自己有間屋」。為實現置業夢,Abby踏足社會後積極計劃獨立生活,但無論租樓或買樓,始終「計唔掂數」,「就算出去租,最平都要5,000蚊一個月,又要畀家用,冇可能應付到」。

希望重推首貸

面對年輕一代買樓訴求,上一代總說他們太心急,認為先儲蓄再置業才是正途,但Abby的經歷讓她覺得刻不容緩。Abby一家居住的西營盤單位,樓齡超過30年,卻因港鐵港島西線概念炒起,由08年呎價3,000元,到近期升破5,000元,短短兩年間勁升七成,Abby慨嘆:「將來港鐵站落成,樓價肯定仲會升,如果我想買樓住番呢頭近住屋企,根本冇可能。」
Abby認為並非年輕人「唔肯捱」,而是樓價升得不合理,薪酬遠遠追不上,「到我儲到幾十萬時,仲夠唔夠畀首期呢」。對於先租後買計劃,Abby表示會積極考慮申請,但她最希望重推首次置業貸款,「先租後買嗰啲單位要睇喺邊一區,如果借首貸可以彈性啲,搵適合自己嘅單位」。她又說不擔心會成為樓蟹,「入市前會諗清楚承擔到幾大風險,唔會夾硬嚟」。

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《夾屋苦主 尚未甩身》

從事IT行業的Simon,98年以280萬元買入荔景山上的夾屋浩景臺,「入市之前我都以為自己諗清楚」。當時三房單位呎價平均3,000元,轉售要補地價三分一,換言之,單位價值近400萬元,以當年樓市「癲價」標準來說,相當吸引。Simon於是「扑槌」上車,沒想到卻是噩夢的開端。

切勿衝動上車

滿以為計劃周詳的Simon,馬上發現人算不如天算。他一「上車」,香港即遇上金融風暴,樓價大跌四成,銀行估價不足,Simon要與其他夾屋業主上街要求政府幫手,社會上有聲音批評他們「貪得無厭」,猶如今天雷曼苦主被批評「輸打贏要」,最終房協願意承擔二按,Simon才鬆一口氣。不過,到了2000年,Simon又遇上科網泡沫爆破,人工大減,捱了三年,沙士殺到,最終被裁員。
到今天,Simon仍未供甩物業,樓價也未見家鄉;如果時光可以倒流,Simon說不會上車,「就算買都唔會買夾屋,因為放租同轉售都好多限制,銀行做按揭都貴過私樓」。對於政府推出先租後買計劃,他以過來人的心情提醒市民不要衝動上車,「我當年都以為諗清楚,但好多嘢無法預計,好似家喺香港打工比當年更無保障,隨時冇咗份工,咁你點供落去」。

《專家預測 勢爭崩頭》

樓市專家「老樓」劉兆昌估計,先租後買計劃一旦落實,買不起私樓的夾心階層將會「爭崩頭」,但他奉勸市民勿單純因為「有着數」而申請,須全面考慮實際需要。
據了解,參加先租後買的市民租住單位五年後,若「扑槌」買樓即可將之前所繳付的約一半租金轉為首期,否則須遷出,租金不會退回。劉兆昌認為計劃有吸引力,「假設月租10,000,五年就有幾十萬,等於政府變相幫你儲首期。」他續稱,假設市民最後選擇搬走,最大損失只是錯過其他投資機會和五年時間,但市民最重要考慮實際需要,如地區、交通和供款能力。

理大教授:期貨定價

劉兆昌又指,計劃的成功關鍵是供應量,「如果計埋得一千幾百個單位,只係杯水車薪,樓價隨時繼續升,市民租咗五年,最後一樣供唔起」。他認為先租後買政策必須持續多年,每年供應萬多個單位以上,才能平衡樓價。
理工大學建築及房地產學系教授許智文早前曾參與政府資助置業諮詢工作,他認為計劃具吸引力,但由於樓價波幅難以預計,計劃有一定風險,建議政府以「期貨」形式為單位定價,「家定咗價先,五年後市民就以呢個價錢考慮買唔買,否則到時市價升到離晒譜,嗰五年租金一樣唔夠畀首期」。他又提醒市民要有長遠規劃,「例如你五年後會唔會生仔,會唔會請菲傭,間屋仲夠唔夠住」。

先租後買市民考慮要點

‧是否有實際需要自置物業
‧物業所在地區和交通是否合適
‧五年後家庭狀況變化
‧供款能力有否足夠保障
‧若樓價大跌,有沒有足夠財力上會
‧有沒有更佳儲蓄或投資選擇
資料來源:綜合專家意見

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