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2004年04月02日

讓房委會接受市場挑戰

林本利

現時房委會擁有六十多萬個出租公屋單位,以政府每個單位每月平均資助三千元租金計算,一年的資助便達二百億元。另外房委會每年興建兩萬個公屋單位,每個單位平均建築費二十多萬元,一年便要再花公帑五十億元,這還未計算土地的價值。
政府應否繼續資助市民住屋,這個議題必然引起激烈爭論。但即使政府有責任幫助低收入人士解決住屋問題,也不能永無止境地繼續大量興建公屋和以低廉租金出租,讓公屋居民長期依賴納稅人資助。而即使政府要提供房屋資助,亦毋須由政府負責建屋和管理,應該改以「租金券」取代房委會建屋。
由類似房委會的公營機構負責發展、興建和管理大量公屋,必然會出現種種流弊,建屋成本和營運開支肯定遠較私人發展商和管理公司為高。

首先,如果由私人發展商負責建屋,發展商為了保障自己的品牌,自然會着重建屋質素。倘若建屋質素有問題,公司聲譽受損,將來便會受到市場懲罰。過去一些地產商建屋質素出現問題,以致影響公司的聲譽和售樓量;即使樓價較同類單位為低,亦不時出現滯銷情況。由此可見,公司品牌是買家一個重要考慮因素。
至於房委會,過往不時爆出貪污舞弊,建屋質素出現嚴重問題,八十年代有二十六座問題公屋,九十年代則出現短樁居屋。房委會的品牌早已沒有甚麼價值,只因犧牲公帑,以折扣價出售居屋和以低廉租金出租公屋,才不愁沒有買家和租客幫襯。

但政府以大量公帑和優質地皮資助房委會,是否符合社會整體利益呢?房委會毋須直接面對市場競爭,建屋成本肯定較私人發展商為高,公屋的管理費更遠超私人屋苑的水平。倘若政府以「租金券」取代房委會建屋和管理公屋,讓居民可以選擇租住私樓,肯定可以節省資助,並且推動房委會改革,努力節省成本和提高質素,吸引合資格的家庭租用。
另外,房委會興建和管理公屋,導致公屋的設計千篇一律,缺乏特色。在官僚把持下,公屋的租金政策同樣缺乏彈性,同一個屋苑,不論單位的坐向、層數、景觀,都收取同一租金。高層全海景單位跟低層面向垃圾房出口的單位,租金完全沒有分別。這又難怪房委會轄下屋苑的空置率偏高,公屋申請人往往經過多次揀樓後才願意入住。
要改善房屋資助效率,避免納稅人背負沉重的包袱去資助沒有迫切需要的人,政府必須打破房委會壟斷,以「租金券」,取代房委會建屋,讓合資格的家庭按需要選擇入住私樓或公屋。房委會為了挽留租客,避免失去資助,必然要努力改善質素和降低成本。
政府可以透過定期延續「租金券」的機會,審核申請者的資格,避免繼續資助一些經濟環境已得到改善的家庭。以「租金券」取代房委會建屋,可以為政府節省大量公帑和保留優質地皮,同時又增加公屋居民的選擇,政府實應早日全面推行。
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作者為香港理工大學會計及金融學院副教授,文章逢星期五刊出。

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