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2004年03月25日

公屋租金可因人而異

香港有近四成人口住在公屋,故公屋租金如何釐訂影響民生極大,各政黨都樂於在這個問題上為民請命,以撈取更多的選票。

施永青

由於房委會長期自欺欺人,把自己打扮成一個有能力自負盈虧的獨立組織,且積累了天文數字的龐大盈餘,議員們自樂於慷他人之慨,拿房委會的盈餘去派免費午餐,以討好選民。此之所以在九七年六月立法局可通過決議,要公屋的租金訂在住戶入息中位數字百分之十以下的水平。
誰知房委會的錢根本不是自己賺回來的,而是靠政府行政劃撥廉價土地建居屋換來的。這錢其實不是賺市場的,而是透過政策傾斜賺納稅人的。議員們胡亂派了市民的錢,還以為替市民爭取了權益,實在荒謬。
與此同時,房委會也勝利沖昏了頭腦,不知自己快進入死胡同,九七後仍不斷提高公屋質量,屋愈建愈大,料愈用愈好,以至成本愈來愈高。另一方面,由於經濟不景,失業嚴重,住戶入息的中位數亦不斷下降,以至房委會根本沒有能力按立法會的決定去重訂公屋租金,於是採取拖延策略,只凍租不減租,結果給住戶告上法庭,處於極之被動的狀況。
這種不利的處境,房委會可謂咎由自取。房委會的功能是為有困難的人提供福利住房,當市民遇到經濟困難時,應第一時間考慮減租去減輕市民負擔,而不是只顧自己收支平衡而拖延減租。如果立法會制訂的租金水平不合實際,應第一時間把問題交社會討論,並要求立法會予以修訂。議員們亦不能只顧公屋居民的利益,而不管其他市民的訴求。如果議員們硬要胡作妄為,那就讓他們接受後果懲罰好了。到公屋爛尾,房委會破產時,看議員們如何向市民交代。

我認為,香港公屋的問題是過份依賴中央分配,未有好好利用市場機制。如果公屋能以市值出租,而租金津貼又可因人而異,那很多現時解決不了的問題都可迎刃而解。我希望房委會可認真考慮我以下的建議:
一、公屋住戶須受租約制衡,每三年重訂一次。這不是為了擾民,而是為了令資助可以更能配合住戶的實際境況。有需要的,多幫一點;有能力的,要他靠自己多一點,這才叫做善用資源。
二、公屋其實也可以按市值出租,質素好的,受歡迎的,大可以租貴一點。只有當租金差距可反映質素差別時,資源分配才會合理化。現時常有合資格的住戶遲遲未揀到樓,原因是好壞單位都是一個價,故住戶都想等有好單位時才揀樓,有了租金差別,將來房委會大可讓住戶在電腦上自己揀樓,有平有貴,有靚有唔靚,各取所需,逾期不揀,可作放棄論。
三、房委會可因應住戶不同的負擔能力,提供不同津貼。為了釐訂恰當的租金津貼,房委會需首先決定住戶可租住面積多大的單位,同樣人口的住戶,只可租用同類中型的單位。此外,房委會還得決定住戶除住屋外的起碼生活開支。這個起碼生活開支,加上住戶可揀那類戶型的平均租金,再減去住戶的實際收入,如有不足之數,就是房委會應提供的租金津貼,還有剩餘的,那就不用房委會資助了。

四、住戶得知可取得多少租金津貼後,就可揀樓,想住大一點的,可租遠一點,或自己補貼一點。房委會甚至可以大膽一點,容許住戶揀平一點的單位,然後把租金津貼另作他用,因為這是一種有用的訊息,房委會將來決定應提供甚麼戶型時,這會很有參考作用。
五、社會可在房屋方面提供多大的福利,取決於社會的整體負擔能力,以及市民中大多數人的意願。因此,有關住戶可選擇的戶型的面積大小,及每戶可有甚麼水平的起碼生活,可交立法會議決定,並在適當時候重新檢討。
六、住戶的入息水平,可在每次簽新租約時申報一次,房委會只作抽樣調查。住戶如還有其他資產,可把其資產值換算成三A級長債的利息收入,再與住戶的正常入息加起來一併計算,比現時將入息及資產分開考慮較好。

七、每次租約到期,住戶的租金津貼會重新釐訂,而住戶亦有權按新的情況另覓新居,視乎當時有多少空置或願交換的單位可供選擇。這將有助公屋的流通性,令資源可以落入最需要及最能運用得好的人手裏。
八、租約期間,雙方都得履行租約,除非住戶的入息出現重大變化,譬如跌幅逾兩成(幅度以後可再議,這裏只是舉例),住戶就有權要求房委會重訂津貼水平,但房委會自己不會主動要求在租約期間調整租金津貼水平。
有人擔心,我的建議落實起來需要龐大的行政費用,但私人市場皆兩三年就重訂一次租約,證明這些工夫是值得花的。況且房屋署現在人手過剩,給他們多些工作,總比裁員好。
我相信,以上的方案一旦實施,當有助公屋資源更有效地被利用,而個別有需要的市民亦能得到更恰當的資助。
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作者為中原集團主席

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