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2018年06月30日

三藩市炒樓賺梗?
資深經紀:不是理想炒賣市場

三藩市是美國最熾熱的房地產市場之一,不少華人所持有物業價值,近十年內翻過十倍八倍,讓人對這片「淘金地」躍躍欲試,心思思加入「炒樓」行列。不過,在當地做了15年地產經紀、美國華人實業協會外務副主席林祉希坦言,灣區樓價已升至不健康水平,住宅市道炒風也非如海外投資者想像中旺盛,「不是很理想的炒賣市場」。

駐三藩市記者:唐芷瑩

於三藩市及灣區中半島任地產經紀約15年的港人移民林祉希(Victoria),身兼美國華人實業協會(Chinese Real Estate Association of America)的外務副主席。該會是40年歷史的非牟利組織,由一群致力推動華人置業權益的經紀組成。近年,三藩市灣區炒樓工作坊湧現,Victoria是少數敢道出樓市實況的中肯經紀。

她認為,造成樓價高企的原因,主要是供應不足,「情況是求過於供,市場供應不夠,很多人同時看中同一間屋,要競投爭奪的情況當然會多,」她舉例,市內略為貼近樓價中位數、即約150萬美元的獨立屋,出現40人至50人同時競投的情況十分普遍。

除價高者得外,賣方也傾向選擇即時支付現金的買家。但別以為「現金客」多數來自中國,林祉希指,自2016年底特朗普任總統以來,以中國買家為主的海外投資者,對比起5年前已明顯減少,相信他們認為其他國家樓市更具潛力,「以加州的稅制來說,(這裡)並不是個很理想的炒賣市場。」

出租市場方面,林𧘲希指,目前入市的買家多數為自住,因樓價接近高峰,取得銀行貸款並不容易;若把房屋出租,還需應付加州昂貴地稅和因租客而產生的管理維修費,亞州投資者未必能夠輕易理解,「(出租回報)最終或只能打個和」。事實上,三藩市租金回報率只有約4厘,東灣部分地段能達6厘,「如海外投資者尋求8厘至10厘回報率,實在很難找。」

加州灣區樓市趨「瘋狂」,林𧘲希認為,政府想希望樓市重回健康發展,應盡早加大建屋量,並放寬區內樓宇高度限制。

根據Attom Data Solutions在2017年炒樓報告(U.S. Home Flipping Report),全美炒樓(又稱翻轉房、即一年內交易兩次的房屋)共207,088個,包括獨立屋或公寓,創下11年來新高;炒樓平均賺取毛利約68,143美元(53.4萬港元),毛利率為49.8%。而加州三藩市、洛杉磯和河濱市等地區的炒房率(home flipping rate),按年下跌1至3%,反映炒樓量減少,分析認為是由於房屋庫存緊絀,推高樓價,削弱投資回報所致。

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