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2019年02月11日
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【觀塘工廈亂象】車位變舖位 大量違規涉未補數千萬地價

建立時間 (HKT): 0211 00:00

近年政府開展「起動九龍東」及「活化工廈」計劃,將觀塘工業區逐漸轉型至高級商貿區。然而發展的同時,區內亂象頻生,《蘋果》發現不少工廈單位違規用作食肆及零售用途,有人更公然拆去工廈外牆,用木板將車位圍起,升級變成商舖,再以逾兩萬元出租賺到盡,比同區車位租金高出六倍圖利。有測量師指涉事地舖無合規格防火分隔,一旦火警將十分危險,當中更涉至少數千萬元未補地價金額。

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記者:龔蕙芝 劉卓瑩 攝影:周子惇

觀塘商貿區發展迅速,區內約40幢工廈已獲批全幢改裝,陸續改建成甲級寫字樓及商廈,人流極旺,整個商貿區已成投資者眼中肥豬肉,工廈違規經營食肆或零售業更日漸普遍,當中較為人熟知的東廣場和駱駝漆大廈,早是該區打工仔的美食飯堂。區內舖位供不應求,有人疑索性利用工廈停車場,改為商店或短期散貨場出租。

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其中最誇張的一個涉嫌違規改建舖位,位處人來人往的開源道業發工業大廈二期,據Google地圖顯示,該店面向開源道的門口,原為工廈外牆,現已遭拆去,外牆有明顯全新白油漆痕迹,店內備有電箱,後方由木板搭建。翻查屋宇署圖則,該約400平方呎時裝店,佔據了2.5個貨車位。記者在現場視察店舖後方,原有車位亦因被舖位霸佔而改劃。據知該店屬短期合約,月租數萬元。

「我見到有啲業主𠵱家好離譜,明明係工廈嘅車位,都可以扑咗牆變舖位去租。」租用觀塘工廈20多年的李先生指出,該處業主疑未補地價,不合法利用車位改建舖位,「將政府應有嘅稅項、納稅人嘅稅項,袋咗落自己袋,自己就肚滿腸肥,我覺得呢啲係不良嘅商人囉。」李指區內湧現「車位變舖位」問題,擔心越來越多業主仿效。

《蘋果》另發現駿業里業運工業大廈,亦有疑拆牆改舖情況,涉事舖位現為一間貨櫃屋花店,該廈職員直認花店原為車位,最近一個月才搬入貨櫃屋經營。花店面積約160呎,月租約2萬元,以該區工廈車位月租約3千元計,上址業主將車位改舖可大賺6倍,花店職員承認區內地舖難求,見該店數萬元月租便即租下。

另有工廈車位被人以散貨場形式出租,巧明街冠力工業大廈一個貨車位,就明目張膽「開倉」出售玩具及床品等,佔地約200呎。記者佯裝有意租位,負責人承認該處本為車位,指日租600元可出租大約30呎位置予記者賣貨,「擺就一齊擺,淨係畀你一個人咁擺,我老細一定唔畀。」更推介區內「鬼祟位」可租,但必須由她當中介,「唔會租畀生客。」並著記者農曆新年後主動聯絡。業主對觀塘商貿區營商機會見縫插針,據估計區內尚不少其他類似涉違規情況。

該區地產經紀梁先生表示,觀塘區受惠於活化工廈政策,近年匯聚大量白領和藍領,旺丁旺財,「基本上好難搵地舖,一出就即刻有人租。」租金亦急速上漲,「(呎租)貴過尖沙嘴,唔輸畀旺角。」他以巧明街一列細舖為例,約100呎賣台式飲品的舖位,月租可高達近10萬元。梁又透露,區內招租有不成文規定,租金分為已補地價及未補地價,若未補地價或未獲豁免單位,月租可平逾四成,例如獲批更改土地用途的街舖,呎租約90元,未補地價單位,呎租只需約50至60元。

根據涉事工廈圖則及相片,其中業發工業大廈涉違規時裝店,把原圖則的3個貨車位,以木板將2.5個貨車位間成商舖,再偷位劃出3個私家車位。測量師學會前會長陳旭明指兩間「車位商舖」違規拆牆建成,雖不屬結構牆,但有機會超出該廈地積比,屬違規使用額外樓面空間。陳直指間隔不合規格,「車位面積屬於高危(火警)類別,而一個商舖面積就屬於普通(火警)危險類別,之間一定要有個防火分隔。」必須使用具厚度及合規格的分隔,例如磚牆,否則危及消防安全。

至於「車位花舖」,陳指按原圖則該處原有一幅矮牆,現已拆去,該處應為私家車位,惟店舖不單霸佔車位,甚至擴闊至車位外,緊貼大廈樑柱。陳指工廈業主如欲更改土地用途,必須向地政署申請,補地價或繳付豁免費,但估計涉事車位難獲批,「𠵱家(新例)對車位要求係多啲……就算正式申請,批嘅機會都微㗎。」據他了解,該區更改用途的補地價成本,最少6萬元一呎。涉事3個舖位共約760呎計算,已涉款4,560萬元。

涉事三個「車位變舖位」中,業發工業大廈二期時裝店原來車位,由本港十大富豪、伯恩光學創辦人楊建文旗下公司持有,《蘋果》曾聯絡伯恩光學欲查詢涉違規一事,至截稿前未有回覆。楊是觀塘工廈的大業主之一,近年大手掃入年運工業大廈、寧晉中心(東廣場)及萬年工業大廈等大量辦公室、車位及舖位。另兩個被變為舖位的車位,均由公司持有,記者到兩公司登記辦公室欲查詢,其中一個非涉事公司辦公室,另一間則為正裝修的地舖。

觀塘商貿區亂象頻生,九龍東立法會議員譚文豪解釋:「好多人都係投資心態,諗住你九龍東變天、觀塘變天,係時候入定市先,你見𠵱家好多情況都係咁。」趕不及申請上一輪活化工廈的投資者,成為業主後不會對物業作大改動,正靜待政策出台,部份人為了不「浪費」單位,就出現非法改建問題。政府於2012年成立起動九龍東辦事處,負責督導和監察九龍東發展,以加快其轉型為第二個香港核心商業區。譚直言,起動九龍東最大問題是政出多門,而辦事處並沒實權。

「你話起動九龍東個概念啱唔啱?啱,只不過佢個權唔夠大,而佢都未必真係郁到其他政府部門。」他解釋起動九龍東專員沒實權,其職級僅D3(首長級乙級政務官),每當推行新政策或措施時需靠其他部門配合,但政府部門均抱「少做少錯」工作態度,「如果你(專員)對住個處長,處長係D5級嘅人,甚至乎副處長都D3,你究竟有幾多力去郁到其他政府部門?」

地政總署回覆,上述3個車位變舖位所屬的工廈,只可作工業或貨倉用途,未經批准而改作其他用途,均屬違反地契條款。署方正跟進個案並實地視察,如證實有違反地契條款,會採取適當行動,包括向業權人發出警告信,要求糾正違契事項,若於限期內未有糾正,署方會將警告信送交土地註冊處註冊,俗稱「釘契」。

資料顯示,城規會2001年將區內65公頃工業用地改劃為「商貿」用途,加上2009年時任特首曾蔭權在施政報告提出「活化工廈」,容許業主3年內免補地價重建或改裝舊工廈,之後再將計劃延長3年,工廈業主紛紛將大廈改建為商廈、服務式住宅和酒店等,如位於敬業街的建生商業大廈、海濱道SML Tower及偉業街時代中心。2012年起,政府逐步將「觀塘工業區」路牌改為「觀塘商貿區」。

雖然活化工廈計劃於2016年結束,但不少發展商近日仍大手買入工廈,全因覷準政府旨在將九龍東包括觀塘商貿區,打造成第二個核心商業區。去年施政報告,特首林鄭月娥更提出重啟工廈活化,惟不少工廈業主在收購大廈後,疏於管理及胡亂改建圖利,造成區內違規亂象。

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 觀塘商貿區匯聚藍領及白領一族,製造大量營商機會,令區內湧現違規經營的商店和食肆。(周子惇攝) 觀塘商貿區匯聚藍領及白領一族,製造大量營商機會,令區內湧現違規經營的商店和食肆。(周子惇攝) 隨政府銳意改變觀塘工業區用途,昔日工廠林立的景象已逐漸褪色。(資料圖片) 隨政府銳意改變觀塘工業區用途,昔日工廠林立的景象已逐漸褪色。(資料圖片)
港英政府50年代在觀塘填海造地,填出觀塘南部並規劃成「觀塘工業區」,60至70年代觀塘工廠大廈林立(圖),工業活動蓬勃,惟80年代本港工業北移,觀塘不少廠房被丟空,部份被改裝成貨倉或寫字樓。(資料圖片) 港英政府50年代在觀塘填海造地,填出觀塘南部並規劃成「觀塘工業區」,60至70年代觀塘工廠大廈林立(圖),工業活動蓬勃,惟80年代本港工業北移,觀塘不少廠房被丟空,部份被改裝成貨倉或寫字樓。(資料圖片) 涉違規改建的時裝店,疑未補地價出租,涉及公帑逾千萬元。(周子惇攝) 涉違規改建的時裝店,疑未補地價出租,涉及公帑逾千萬元。(周子惇攝) 該時裝拆去工廈外牆改建,入口處仍有簇新的油漆痕迹。(周子惇攝) 該時裝拆去工廈外牆改建,入口處仍有簇新的油漆痕迹。(周子惇攝)
根據原圖則,時裝店後方原為3個貨車位,現改成私家車位。(周子惇攝) 根據原圖則,時裝店後方原為3個貨車位,現改成私家車位。(周子惇攝) 根據Google地圖可見,涉事時裝店入口處原為一面牆。(網上圖片) 根據Google地圖可見,涉事時裝店入口處原為一面牆。(網上圖片) 測量師陳旭明指根據圖則,涉事兩店舖均為拆牆改建,由車位改成舖位,相信改建難獲地政署批准。(周子惇攝) 測量師陳旭明指根據圖則,涉事兩店舖均為拆牆改建,由車位改成舖位,相信改建難獲地政署批准。(周子惇攝)
業運工業大廈一個車位,被改為舖位出租,現時是一間花店,該店甚至擴至車位劃線外,涉嫌違規。(周子惇攝) 業運工業大廈一個車位,被改為舖位出租,現時是一間花店,該店甚至擴至車位劃線外,涉嫌違規。(周子惇攝) 多個車位變舖位的店舖,均由木板間成,測量師直指不合防火規格。圖攝於涉事花店後方。(周子惇攝) 多個車位變舖位的店舖,均由木板間成,測量師直指不合防火規格。圖攝於涉事花店後方。(周子惇攝) 有工廈車位負責人(左)透露,月租600元可租下約30呎散貨場位置賣貨。(周子惇攝) 有工廈車位負責人(左)透露,月租600元可租下約30呎散貨場位置賣貨。(周子惇攝)
觀塘有工廈貨車位出租予檔販開倉賣貨,明目張膽標示營業時間。(周子惇攝) 觀塘有工廈貨車位出租予檔販開倉賣貨,明目張膽標示營業時間。(周子惇攝) 可供短期出租的工廈地下散貨場,負責人直認原為車位。(周子惇攝) 可供短期出租的工廈地下散貨場,負責人直認原為車位。(周子惇攝) 工廈租務處職員教路,只要不收現金或以會員制招待客人,即可避過地政署職員巡查。(周子惇攝) 工廈租務處職員教路,只要不收現金或以會員制招待客人,即可避過地政署職員巡查。(周子惇攝)
近年觀塘區內路牌,已陸續由觀塘工業區,易名為觀塘商貿區。(周子惇攝) 近年觀塘區內路牌,已陸續由觀塘工業區,易名為觀塘商貿區。(周子惇攝) 特首林鄭月娥於去年施政報告中,公佈活化及善用工廈政策,發展局本月1日宣佈,即日落實工廈地契豁免書申請安排,相關人士不必向地政總署申請短期地契豁免書和繳交任何費用,即可改作藝術工作室和設計及媒體製作辦公室等5項特定非工業用途,初步為期5年。(資料圖片) 特首林鄭月娥於去年施政報告中,公佈活化及善用工廈政策,發展局本月1日宣佈,即日落實工廈地契豁免書申請安排,相關人士不必向地政總署申請短期地契豁免書和繳交任何費用,即可改作藝術工作室和設計及媒體製作辦公室等5項特定非工業用途,初步為期5年。(資料圖片)
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